FLÜWO 2017: Fürsorge und Wirtschaftlichkeit

Digitalisierung, demografischer Wandel, neue Wohnformen und die Entwicklung der Einkommen beeinflussen auch die Wohnungswirtschaft maßgeblich. Vor diesem Hintergrund entwickelte die FLÜWO schon 2014 strategische Handlungsfelder. Im Interview spricht Vorstand Rainer Böttcher über den aktuellen Stand der Entwicklungen.

Herr Böttcher, die drei Handlungsfelder der FLÜWO-Strategie – soziale Teilhabe, Diversifikation und Wachstum – bildeten 2017 den Rahmen für die Ableitung diverser Projekte im Hause FLÜWO. Worum ging es dabei genau? 

 

Wir sprechen hier von insgesamt fünf Projekten: „FLÜWO Produkte“, „FLÜWO Energie“, „FLÜWO Telemetrie“, „FLÜWO Cloud“ sowie „FLÜWO Soziales“. Die Produktstrategie beschäftigt sich mit der Transformation des Wohnungsbestandes in vier definierte Wohnformen in normalen und guten Wohnlagen. Die Projekte „FLÜWO Energie“ und „FLÜWO Telemetrie“ beinhalten den Aufbau eines eigenen Mess- und Abrechnungsdienstes sowie einer Energietochter. Eine Anpassung unserer IT-Infrastruktur läuft unter dem Projektnamen „FLÜWO Cloud“. Das Projekt „FLÜWO Soziales“ beabsichtigt eine Weiterentwicklung des genossenschaftlichen Modells, um Versorgungslücken in den Bereichen Miete, Alltag und Pflege zu schließen.

Ende des Geschäftsjahres 2016 sind diese Projekte aufgesetzt worden. Sind Sie mit dem aktuellen Stand zufrieden?

 

Sehr sogar. Im letzten Jahr sind wir mit diesen strategischen Projekten ein großes Stück vorangekommen. „FLÜWO Produkte“ befindet sich bereits in der Umsetzung. Das bedeutet konkret: Unsere Gebäude sind den Produktgruppen „Wohnen auf Zeit“, „Wohnen für späte Lebensphasen“, „Wohnen für Familien“ oder „Wohnen für kleine Haushalte“ zugeordnet. Somit steht jetzt die Transformation der Wohnungen durch kleinere bis große Umbaumaßnahmen an. Die FLÜWO Energiegesellschaft zur kostengünstigen Beschaffung von Strom und Wärme für unsere Mieterinnen und Mieter befindet sich momentan mit einem Kooperationspartner in Gründung. Hiermit streben wir genauso die Lieferung von Mieterstrom an wie geringere Betriebskosten für unsere Mieterinnen und Mieter bei effektiver Umsetzung energierechtlicher Vorgaben.

 

Mit dem Stand des Projekts „FLÜWO Telemetrie“ sind wir gleichermaßen zufrieden: In den letzten Jahren haben wir in rund 8.000 Wohnungen die alten Messgeräte durch funkfernauslesbare Geräte ersetzt oder sie erstmalig damit ausgestattet. Zudem haben wir 2017 die Nebenkostenabrechnung für rund 3.600 Wohnungen erstmalig ohne externe Dienstleister erstellt. Das Projekt „FLÜWO Cloud“ nimmt ebenfalls Form an. Kernthemen sind hier die Anpassung unserer IT-Infrastruktur und die Auswahl eines neuen ERP-Systems. Zudem gehen wir davon aus, dass wir bei unseren Arbeitsabläufen, unserer Kommunikation und bei der Ausstattung unserer Wohnungen vor einem digitalen Transformationsprozess stehen.

 

Nach einem intensiven Entscheidungsprozess haben wir zu Beginn dieses Jahres einen Vertrag mit der Aareon AG abgeschlossen. Zukünftig werden wir deren System „Wodis Sigma“ einsetzen. Stolz sind wir auch auf die Umsetzung vieler Teilprojekte: So fiel beispielsweise Anfang 2018 der Startschuss für eine bestandsweite digitale Wohnungsabnahme. Fast zeitgleich gingen unsere Mieter-App und die Onlinevariante unseres Mietermagazins an den Start. Schließlich ist auch unser jährlicher Geschäftsbericht seit 2017 digital verfügbar.

Interview mit dem Vorstand

„Mit der Entwicklung unserer strategischen Projekte sind wir sehr zufrieden.“

Rainer Böttcher, Vorstand der FLÜWO Bauen Wohnen eG

Führungskreis der FLÜWO: Vorstand Rainer Böttcher, Prokuristin Nina Weigl, Vorstand Holger Hansen und Prokurist Martin Mezger.

Als Wohnungsgenossenschaft bewegen Sie sich permanent in einem Spannungsfeld betriebswirtschaftlicher und sozialer Interessen. Wie schaffen Sie diesen Spagat und was macht die FLÜWO anders als der Wettbewerb?

 

Wir wollen eine angemessene Fürsorge bei hinreichender Wirtschaftlichkeit garantieren. Denn das Genossenschaftsgesetz sieht einen sozialen Fördergedanken ausdrücklich vor – das wirtschaftliche Arbeiten andererseits aber auch.

 

Unseren Mitgliedern bieten wir Wohnungen zu einem fairen Preis-Leistungs-Verhältnis. Bei Mieterhöhungen im Bestand orientieren wir uns grundsätzlich am Mittelwert des aktuellen Mietspiegels. Zusätzlich begrenzen wir den jeweiligen Erhöhungsbetrag auf einen Euro pro Quadratmeter oder 70 Euro je Wohnung. Dies führt beispielsweise dazu, dass wir für unsere rund 1.500 Wohnungen im hart umkämpften Stuttgarter Wohnungsmarkt eine durchschnittliche Miete von 8,60 Euro vorweisen können. Flächendeckend noch günstigere Mieten zu verlangen, halten wir jedoch für den falschen Weg. Schließlich sind die Kosten für Grundstücke, Gebäude und Personal für uns als Genossenschaft nicht günstiger als für andere Unternehmen. Warum sollten wir dann das Produkt – also die Wohnung – deutlich günstiger anbieten können?

 

Also denken wir das Zusammenspiel von Wirtschaftlichkeit und Sozialem weiter. Das heißt: Wir verfolgen eine moderate Mietpreispolitik, die zugleich wirtschaftlich ausreichend ist. Zudem fokussieren wir uns auf die Bedürftigkeit einzelner Mieterinnen und Mieter. Lassen Sie mich das an einem Beispiel veranschaulichen: Die Miete einer Rentnerin steigt, während ihre Rente gleichbleibt oder zumindest nicht mit dem Markt wächst. Irgendwann ist sie nicht mehr in der Lage, ihre Miete zu zahlen. In solch einem Fall muss geholfen werden. Auf der anderen Seite muss ein Arbeitnehmer, der ein gutes Einkommen hat, das mit dem Markt wächst, nicht grundsätzlich unterstützt werden. Zumindest momentan nicht. Um diese einzelfallgebundene Hilfe anbieten zu können, haben wir jetzt die FLÜWO Stiftung gegründet, die deutschlandweit einzigartig ist. Komplettiert wird die soziale Teilhabe durch unser FLÜWO-MOBIL und unser Sozialmanagement.

Welche Meilensteine peilen Sie 2018 an? Wie geht es weiter?

 

Nach dem erfolgreichen Start arbeiten wir konsequent daran weiter, die gesetzten Ziele zu erreichen. Für das Projekt „FLÜWO Produkte“ erstellen wir zum Beispiel Modernisierungspläne, um unseren Wohnungsbestand schrittweise an die veränderten Bedürfnisse der Mieterinnen und Mieter anzupassen. Dafür rechnen wir heute mit Gesamtinvestitionen in Höhe von rund 85 Millionen Euro.

 

Aktiv in der Investitionsplanung sind wir beim Projekt „FLÜWO Energie“. Zudem ist im Rahmen der Telemetrie der Aufbau eines eigenen Rauchwarnmelderdienstes geplant. Die FLÜWO Stiftung, das FLÜWO-MOBIL und unser Sozialmanagement führen die operative Arbeit weiter und werden dafür sorgen, dass wir auch in Zukunft Mieterinnen und Mietern eine angemessene Fürsorge bei hinreichender Wirtschaftlichkeit garantieren können.